はじめに

管理組合の理事になられた方、修繕委員会になられた方が最初に通る何をすればよいのか？という点をまとめました。

このコラムを読まれている大半の方が、マンションの管理会社にだけ任せておくのではなく、自ら動こうとしている方が多いです。

管理会社の工事について

• 費用が高いのではないか？
• 不要な工事があるのではないか？

どちらも当てはまると思います。

当社は3年前までは国内の管理戸数トップの2社の下請け工事をおこなっておりました。数々のマンションの工事に入り、管理会社主体の工事はどのようなものかは見てきました。

その経験を生かし管理組合に寄り添った工事を心がけております。

重要なポイント①

初めての大規模修繕工事は10年目までに行う。

理由は2つあります。

1つめは、新築工事の瑕疵があるからです。新築工事の瑕疵は10年間ですので、瑕疵の期間中に建物の調査をし劣化ではなく瑕疵にあたる部分は新築の施工会社に費用を請求します。施工会社は極力その責任からは逃げたいはずです。また、管理会社はその施工会社と何らかのつながりがある会社なので、何も言わなければ最初の工事を10年目以降に設定しているはずです。気づいた時には、『あっ！もう過ぎてる』なんて事もあります。

2つめは、新築時には12年～15年も耐久のある工事を行っておりません。よくまだ雨漏りしていないからとか、延ばせば得だと思ってる組合では最初の工事をどんどん後に延ばします。結果として5,000万円で済む工事だった予定が6,000万円になることもあります。理由は劣化が増えたからです。主な理由は以下の通りです。

項目	新築	改修工事後
防水工事	7年～12年	10～35年
鉄部塗装	4～7年(主にウレタン塗料)	7～12年(主にシリコン・フッ素塗料)
外壁塗装	7～10年(主にウレタン塗料)	10～25年(主にシリコン・フッ素塗料)

このように、新築時には最低限の品質の材料を使用した工事が多いです。マンションによってはしっかりとした工法で工事を行ってると思いきや厚みを調べたら足りていない事とか、剥がれている部分を見ると材料で異なる物を使用しているという事もあります。新築工事は改修工事と異なり、工期[おっかけ仕事]の問題で雑な事が多いです。

新築時にから初めての大規模修繕工事を延ばすと言う工事は危険だという事を頭に入れておいてください。

重要なポイント②

全ての工事を行う必要はない。また、修繕計画を見直す事も重要です。

例えば、大規模修繕工事を12年目周期で考えていたマンションでも、今回の工事で耐久年数を延ばせる工事を行えば、15年周期や20年周期など変更する事も可能です。劣化の早い鉄部塗装は定期的に行うが工期が延ばせる防水や外壁塗装は良い品質の工事を行う事があります。行う必要がない工事としては、数年後に交換する予定の物の塗装工事や劣化しても周りに影響のない部分もあります。実際外壁の落下の防止と雨漏りの防止さえできていれば施工をしなくても良いものもあります。

※マンションは工法や内容から耐久年数が長いですが、木造の戸建は20～30年何もしていないという建物のが修繕工事を行っている建物より圧倒的に多いです。

重要なポイント③

必ず相見積もりをする事。管理会社主体の工事では管理会社関係業者で談合します。これはコンサルタントを入れても談合が多いのはニュースにあります。必ず、多方面が業者を探し相見積もりを行う事が重要です。

※多方面とは、一人や1法人で業者を選ぶのではなく、修繕委員会や理事会など複数の人物で業者を探す事です。

様々なニュースを見ていると、管理会社や委員会(理事会等)の担当者が施工会社から御礼金(キックバック)をもらうという事もあります。中には工事金額の10%をもらうなどという理事長さんのニュースなどもありました。大きな工事は、この業者に頼むなど怪しい動きがあれば、調査する必要があります。

• 工事金額が高いのにごり押しをする
• 他の業者と比べる事を批判する

このような場合は少し怪しいかもしれません。

重要なポイント④

修繕委員会を立ち上げる。

理事会のみで大規模修繕工事の様々な業者選定を行うのは大変です。メンバーの負担やこの経験をいかし次の修繕の事を考えると修繕委員会を立ち上げて、修繕について勉強するメンバーを作った方が良いです。マンションでは、建設関係者は全員修繕メンバーに入るというルールのマンションもあります。建設業界の色々な業種の人達が意見を出し合うので知識も経験も豊富で、変な工事なんてされないような強い組織力となります。また、デザイン作成や資料作成が得意な人がいれば、進捗を居住者にわかってもらう掲示物や建物についてもわかりやすく伝える事もできます。少しでも意識をもった人が増える事により資産価値の高いマンションの維持になるでしょう。

当社では、見積の提案だけではなく今後の流れの相談やフォローも可能です。

どんな事でも相談してください。