大規模修繕の周期は12年？

2018.09.4
修繕, 分譲マンション

大規模修繕の周期

分譲マンションでは大規模修繕の周期を一般的には12年周期で組んでいるマンションが多いです。

どうして12年周期かと言いますと、国土交通省による推奨です。国土交通省の長期修繕計画の元案で大規模修繕は12年周期で鉄部塗装は5年周期となっております。

周期の変更

大規模修繕の周期は変更が可能です。あくまで12年周期は推奨であり、10年周期で行うマンションもあれば15年周期にするマンションもあります。最近では野村不動産が15～18年周期の大規模修繕の計画を発表しておりました。

変更の方法

大規模修繕工事を延ばすには、延ばせるだけの工事を行う事。

これが基本となります。15年以上の耐久年数のある塗料や施工方法で工事をする事と、点検の回数もしっかり増やし、早く劣化してしまう状況を作らない事です。

シリコン塗料では、一般的に10～12年の耐久年数です。10～12年という事は、8～10年でチョーキング現象が始まります。このような塗料で15年の延ばす事は難しいです。防水工事においても塩ビシートは別ですが、ウレタン塗膜防水であれば、トップコートの劣化状況やどのメーカーの防水材かによっては15年は持ちません。

注意

雨漏りしていないから工期を延ばすのは間違いです。まだ健康だから健康診断をしないと言っているのと同じ事です。雨漏りをしていなくても、タイルが浮いている、防水層が劣化している、塗膜が劣化している建物は多くあります。

延ばす工事を行っていないのに、無理に施工開始時期を延ばすとその分、補修作業に余計にお金がかかります。

屋上
劣化

防水工事では、新築時は、アスファルト防水での施工が多いと思われます。改修工事後では、ウレタン塗膜防水か塩ビシート防水で施工されている事が多いです。一般的には、防水工事の耐久年数は10年前後です。塩ビシート防水では最長35年の材料も出ておりますが、短い材料では8年程度です。足場が不要な場所であれば、大規模修繕の周期と常に一緒にする必要はなく、大規模修繕工事の2回に1回は工事する事も可能です。

防水層の剥がれや色褪せ以外に、防水層の上からコンクリート(シンダーコンクリート)で押さえている防水層では、防水層そのものは目視では見れません。ただし、植物が根をはっているな場所では根が防水層を壊している可能性もありますので、注意が必要です。

廊下・階段
劣化

廊下や階段には、長尺シート(塩ビシート防水)で施工がされている事が多いです。長尺シートそのものは10年～のため、15年経っても綺麗な事がありますが、側溝(隅)の方は、ウレタン塗膜防水で施工しています。新築マンションでは防水層が薄かったり、トップコートのみ(保護材のみ)という手抜き工事も多く、劣化が早いです。このような工事は防水の知識を持った業者が工事をし、長尺シートの下にも10～15cmくらいはウレタン塗膜防水を行ってから防水層を貼らないと長持ちはしません。

トップコートが剥がれ防水層がほとんど露出しております。この状態になると劣化も早まるので注意が必要です。このまま放置すると下の階に影響を与え、廊下の天井から雨漏りをしたり、最悪では剥がれて落下する事もあります。

鉄部塗装
劣化

鉄部塗装は、一般的には5～6年周期で組まれているマンションが多いです。しっかりやられてるマンションも多い反面、まったく鉄部を行わないマンションも多いです。鉄部塗装は大規模修繕の周期で行うなどです。実際に鉄部塗装でも、錆止めと上塗り材のグレードをあげてしっかり塗装していれば、10年～15年など持ちます。ただ、管理会社の指定業者や大規模修繕に慣れている業者では、だいたいがウレタン塗料で塗ります。鉄部=ウレタンで、7年程度しかもたない材料で塗っています。

鉄部塗装は、チョーキングが始まると見た目にも汚く、少し触れると汚れるため白い服などは大変です。鉄部塗装を放置すると錆が始まり、塗装だけでは修繕ができない状態になります。

外壁
劣化

外壁には、タイルからモルタル仕上げやコンクリート打ちっ放しがあります。この外壁の工事は足場を使用する事が多いので、外壁の工事=足場となり、大規模修繕と言えば足場となっております。タイルは耐久年数は長く基本的には劣化しないものですが、タイルを貼っている部分が劣化しタイルが剥がれてしまいます。また雨水などが中に入ると膨れの原因になりそこから剥がれてしまう事もあります。手抜き工事になると、劣化の割合が通常の3～5倍などになっているマンションもあり、新築工事での手抜きと思われる事もあります。

汚垂れ(おだれ)やコケや藻が生えてしまう事もあります。このような場所では、まず汚垂れがおきないようにする事、または、汚れがつきにくくする事(コケや藻も同一)が必要です。塗料の種類では、雨が降る度に綺麗になる材料もあります。通常の塗装ではまた汚れでしまいますし、このような品質がついた塗料でも、性能が弱いタイプではまた汚れてしまいます。

大事な事

ここはどのような施工方法で、ここはどのような塗料でなどは、専門的すぎて難しい所があります。

施工会社の説明会を開いてもらい、ちゃんと内容を確認してから業者選定を行った方が良いです。ただ金額だけ見てしまうと、Ａは10年の塗料だけど、Ｂ社は8年の塗料など様々な違いがあります。弊社では、プロジェクターを使い説明をする事も行っており、管理組合や修繕委員会に工事内容を理解して頂く事を基本としております。

また、長期修繕計画に合わせた施工を行い、余計な所で費用の発生がないようにしております。